DER TREND GEHT ZUR SERVICE-KVG

Im Immobilien-Spezialfonds-Segment hat sich die Auslagerung der Fondsverwaltung an eine Service-KVG längst durchgesetzt. Auch einige offene Publikumsfonds setzen mittlerweile auf das Prinzip Arbeitsteilung.

Erschienen in "Cash", Ausgabe 2/2020

 

Offene Immobilienfonds sind zurück. Keine andere Fondskategorie unter den Publikumsfonds ist bei Anlegern auch nur annähernd so beliebt, wie die aktuelle Statistik des Branchenverbands BVI belegt. Erstmals verwalteten diese Fonds im Jahr 2019 mehr als 100 Milliarden Euro. Und der Zuspruch steigt stetig: In den ersten neun Monaten des Jahres 2019 floss den Produkten mit rund 8,3 Milliarden Euro netto fast doppelt so viel Anlegerkapital zu wie im Vorjahreszeitraum. So gefragt waren offene Immobilienfonds zuletzt in den Jahren 2002 und 2003, als viele Anleger nach dem Platzen der Dotcom-Blase händeringend nach sicheren Anlagealternativen gesucht haben.
Aktuell geht es zuallererst darum, dem anhaltend schwierigen Zinsumfeld zu trotzen und überhaupt noch einen Ertrag zu erwirtschaften, ohne allzu sehr ins Risiko zu gehen. Offene Publikums- Immobilienfonds sind hier trotz ebenfalls gesunkener Renditen für eine wachsende Zahl von Anlegern die passende Alternative. Das ist allerdings nicht allein dem schwierigen Kapitalmarktumfeld geschuldet, sondern auch einem veränderten Regelwerk für die Anlagevehikel, die vor und nach der Finanzkrise mehrfach in Schieflage geraten waren und einen erheblichen Vertrauensverlust hinnehmen mussten.


Insbesondere profitieren die offenen Immobilienfonds von geänderten Halte- und Rücknahmefristen: Mit der Einführung einer Mindesthaltedauer von zwei Jahren und einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten hat der Regulator im 2013 in Kraft getretenen Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) einen der entscheidenden Konstruktionsfehler der Vehikel behoben. So hatte der Spagat zwischen täglichem Handel der Fondsanteile und einer Anlage in vergleichsweise wenig liquide Objekte mehrfach dazu geführt,
dass die eigentlich offenen Fonds schließen mussten und keine Anteile mehr zurückgenommen haben. Es fehlte an Liquidität und der Möglichkeit zum schnellen Verkauf von Fondsobjekten, um alle rückgabewilligen Anleger kurzfristig zu bedienen. Entsprechend groß war der Vertrauensverlust auf Anlegerseite.
Weil die massiven Rückgabewünsche unter anderem auf die Sorge vieler Anleger zurückzuführen waren, dass die Fondsimmobilien nicht mehr den Wert hatten, mit denen sie in den Fondsbüchern standen, sieht das KAGB zudem eine vierteljährliche statt einer bloß jährlichen Bewertung der Fondsimmobilien durch Sachverständige vor.
Dank der neuen Regeln sind offene Publikums-Immobilienfonds heute grundsätzlich auch für turbulentere Marktphasen besser aufgestellt und entsprechend gefragt. Allerdings ist es angesichts der enormen Zuflüsse insbesondere für die Schwergewichte unter den offenen Immobilienfonds zunehmend schwierig, im aktuellen Marktumfeld ausreichend attraktive Objekte zu identifizieren. Folgerichtig haben etliche etablierte Anbieter die Zuflüsse begrenzt.

Die Trennung von Immobilienmanagement und der Verwaltung der Fonds hat sich zum Trend entwickelt

Eine Reihe neuer offener Immobilienfonds tritt derweil an, diesen Engpass aufzulösen. Allein im vergangenen Jahr wurden sechs neue Produkte gestartet oder stehen unmittelbar vor dem Start. Mit geringeren Volumina und teilweise neuen Anlageschwerpunkten sind sie um einiges wendiger als die alten Flaggschiffe. Gerade aufgrund deren teilweise restriktiven Kontingentierungen und der angespannten Marktlage in ihrem angestammten Segment der Core-Immobilien dürfte sich dieser Trend weiter fortsetzen. Die neuen Offerten stammen teilweise von langjährig bekannten Immobilienfonds-Anbietern, die das wiedergewonnene Anlegervertrauen nutzen wollen. Aber auch Häuser, die in früheren Jahren auf geschlossene Beteiligungsmodelle spezialisiert waren, treten verstärkt als neue Player auf.
Dabei deutet sich ein Trend an, der sich im Segment der offenen Immobilen-Spezialfonds längst etabliert hat: die Trennung von Immobilienmanagement und Fondsverwaltung. Statt ihre offenen Immobilien-Publikumsfonds über eine hauseigene Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) zu lancieren, greifen die Anbieter auf eine Service-KVG zurück, die alle aufsichtsrechtlich geforderten Leistungen übernimmt.


Von den offenen Immobilien-Spezialfonds werden mittlerweile mehr als 30 Prozent von externen Dienstleistern verwaltet; im Neugeschäft sind es sogar über 60 Prozent mit weiterhin steigender Tendenz. Im Publikumsfonds-Bereich dominiert zwar bislang das traditionelle Modell der hauseigenen KVG. Doch immerhin zwei der sechs neuen Fonds werden von einer Service-KVG verwaltet wie bereits zwei weitere Produkte, die schon länger auf dem Markt sind. Dazu zählt etwa der bereits 2010 aufgelegte und mittlerweile über 300 Millionen Euro schwere Wertgrund Wohnselect D. Der offene Publikumsfonds mit Schwerpunkt deutsche Wohnimmobilien wird, wie auch einige Spezialfonds der Wertgrund Immobilien AG, von HANSAINVEST als Service-KVG administriert.

Gerade spezialisierte kleinere Asset-Manager, die die immense Nachfrage nach Immobilieninvestments per eigenem offenem Publikumsfonds nutzen und befriedigen wollen, werden sich vielfach an diesem Modell orientieren. Schließlich stehen sie regelmäßig vor der Frage: „Make or Buy“? Sollen sie selbst eine Zulassung als KVG bei der BaFin anstreben oder die KVGAufgaben an einen Dienstleister auslagern? Aber auch etablierte Anbieter, die über eine eigene KVG verfügen, nehmen zunehmend Dienstleistungen von Service-KVGen in Anspruch. Neben der noch seltenen kompletten Auslagerung der Fondsverwaltung ist die Tendenz zu beobachten, Reporting-, Controlling- und Buchhaltungs-Aufgaben von einer Service-KVG erledigen zu lassen.

Skalen-Effekte auf Seite der Service-KVG sichern dem Asset-Manager eine höhere Qualität bei regulatorischen Anforderungen

Für den Einkauf aufsichtsrechtlich geforderter und weiterer Backoffice-Leistungen gibt es häufig gute Gründe. Da ist zunächst das Aufsichtsrecht selbst: Gerade kleinere Asset-Manager tun sich zurecht schwer mit den immer komplexeren Regelungen von Fonds, KVGen und Investorengruppen. Das nötige Knowhow in diesem Bereich zu erwerben und sodann stets auf aktuellem Stand zu halten ist aufwändig und kostenintensiv – und bindet damit Ressourcen, die sonst für das Asset-Management zur Verfügung stünden. Dies gilt ebenso für die notwendige Stellung von Substanz für eine solche Fondsstruktur. Gerade in der Aufbauphase einer KVG stehen schon allein die Personalkosten durch das zunächst geringe Volumen im Missverhältnis zu den ersten Erträgen.
Sinnvoller erscheint daher häufig, sich auf das eigene Fachgebiet zu konzentrieren und die übrigen Aufgaben einem Partner zu überlassen, der dort seine Kernkompetenzen hat – ganz entsprechend der ökonomischen Theorie der Arbeitsteilung. Das heißt im konkreten Fall: Die Service-KVG übernimmt alle administrativen Aufgaben wie Abstimmung von Verträgen, Erstellung der Anlagebedingungen, Verkaufsprospekte und wesentlichen Anlageinformationen sowie die Koordination mit der BaFin. Denn dabei kann sie auf etablierte Prozesse zurückgreifen, die vielfach standardisiert ablaufen und von eingespielten Teams umgesetzt werden. Daraus ergeben sich auf Seiten der Service-KVG Skaleneffekte, die dem Asset-Manager einerseits eine höhere Qualität im Bereich regulatorischer Anforderungen sichern und auf der anderen Seite die Kosten senken. Zudem führen sie zu einer höheren Geschwindigkeit bei der Fondsauflage.

Die Service-KVG bietet durch ihren breiten Marktüberblick bei Prozessen und Leistungen Zugriff auf die Best-Practises des Marktes

Schließlich ist die Service-KVG mit der Umsetzung der weiterhin langen Liste neuer regulatorischer Anforderungen ebenso vertraut wie mit der Implementierung zeitgemäßer ITSysteme. Zu nennen sind in diesem Zusammenhang aktuell beispielhaft AIFMD (Alternative Investment Fund Managers Directive) II und die Kapitalverwaltung betreffende Anforderungen an die IT (KAIT).

Auch im laufenden Geschäftsbetrieb sorgt die Service-KVG dafür, dass alle regulatorischen Anforderungen erfüllt werden sowie die Fondsadministration, das Risikomanagement und die Compliance-Funktionen sichergestellt sind. Auch bietet eine Service-KVG durch ihren breiten Marktüberblick bei vielen Prozessen und Leistungen den Zugriff auf die Best-Practices aus dem Markt und fungiert in diesem Zuge auch als Sparringspartner für den Vertrieb. Gleiches gilt für das Reporting für unterschiedliche Investorengruppen oder die Abstimmung mit der Verwahrstelle.

Der Fondsinitiator kann sich somit auf seine Kernaufgaben Asset Management und Vertrieb konzentrieren. Nicht umsonst erfreut sich diese Struktur im Spezialfonds-Segment wachsender Beliebtheit – gerade auch bei den Investoren, die künftig noch stärker auf das Modell der Arbeitsteilung setzen wollen. Schließlich sind sie primär an der Expertise und dem Spezialwissen des Asset-Managers interessiert und präferieren daher eine Struktur, in der sich diese ohne Abstriche einbringen lässt. Im Immobilienbereich erfahrene Service-KVGen sorgen dabei nicht nur für hohe Qualität und Effizienz bei der Fondsverwaltung. Sie tragen gleichzeitig maßgeblich zur Akzeptanz des jeweiligen Fonds auf Seiten aller weiteren Beteiligten vom Anleger bis zur Verwahrstelle bei. Das sind gute Gründe dafür, dass sich das Modell Service-KVG auch im Publikumsfonds-Segment weiter durchsetzen wird.